Η σύντομη απάντηση: εξαρτάται από πού μπαίνει το νερό, όχι από ποιον ενοχλεί. Αν η υγρασία έρχεται από την ταράτσα, η δαπάνη είναι κοινόχρηστη και κατανέμεται κατά ποσοστά συνιδιοκτησίας — το δώμα είναι κοινόκτητο. Αν έρχεται από υδραυλικά ή στεγάνωση που εξυπηρετούν αποκλειστικά το πάνω διαμέρισμα, βαρύνεται ο ιδιοκτήτης του. Γι’ αυτό η διάγνωση προηγείται της συζήτησης για τα χρήματα.
Είναι ίσως η πιο συχνή διαφωνία σε πολυκατοικία: λεκές στο ταβάνι του τελευταίου ορόφου ή μούχλα στη γωνία, και αμέσως ξεκινά ο διάλογος για το ποιος θα το πληρώσει. Η απάντηση υπάρχει και είναι αρκετά καθαρή — αρκεί πρώτα να ξέρουμε από πού μπαίνει το νερό.
Πρώτα η διάγνωση, μετά ο λογαριασμός
Η ίδια εικόνα στο ταβάνι μπορεί να προέρχεται από τέσσερις εντελώς διαφορετικές αιτίες, με εντελώς διαφορετικό υπόχρεο:
| Από πού μπαίνει το νερό | Ποιος επιβαρύνεται |
|---|---|
| Ταράτσα / δώμα — φθαρμένη ή ανύπαρκτη στεγάνωση, φραγμένες υδρορροές | Κοινόχρηστη δαπάνη κατά ποσοστά συνιδιοκτησίας |
| Κοινόχρηστος σωλήνας — κεντρική ύδρευση ή αποχέτευση που εξυπηρετεί το κτίριο | Κοινόχρηστη δαπάνη κατά ποσοστά |
| Υδραυλικά του πάνω διαμερίσματος — μπάνιο, κουζίνα, πλυντήριο, σωλήνας που εξυπηρετεί μόνο αυτό | Ο ιδιοκτήτης του πάνω διαμερίσματος |
| Μπαλκόνι / βεράντα του πάνω — αστεγανοποίητο δάπεδο, χαλασμένη ρύση | Κατά κανόνα ο ιδιοκτήτης — εξαρτάται από τον κανονισμό |
Η διάκριση δεν είναι θεωρητική. Καθορίζει ποιος πληρώνει, και συνήθως κρίνεται από το ίδιο το νερό: ο λεκές που μεγαλώνει μόνο μετά από βροχή δείχνει κέλυφος, ενώ ο λεκές που υπάρχει και με στεγνό καιρό δείχνει υδραυλικά. Αναλυτικά τα σημάδια στον οδηγό μας για την υγρασία σε ταβάνι και τοίχο.
Η ταράτσα είναι κοινόχρηστη — και αυτό αλλάζει τα πάντα
Το δώμα, δηλαδή η ταράτσα, αποτελεί αντικείμενο αναγκαίας συγκυριότητας όλων των οροφοκτητών. Δεν ανήκει στον τελευταίο όροφο επειδή πατάει επάνω του, ούτε σε όποιον απλώνει εκεί τα ρούχα του. Αυτό έχει κριθεί ρητά από τα δικαστήρια με βάση τον ν.3741/1929 και τα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ (ΕφΠειρ 640/2019).
Η πρακτική συνέπεια είναι απλή: η στεγανοποίηση της ταράτσας είναι κοινόχρηστη δαπάνη και κατανέμεται σε όλους τους συνιδιοκτήτες κατά τα ποσοστά τους — ακόμη κι αν η ζημιά φαίνεται μόνο σε ένα διαμέρισμα του τελευταίου ορόφου. Ο ιδιοκτήτης που τη βλέπει στο ταβάνι του δεν είναι «ο τυχερός που θα την πληρώσει».
Ο σωλήνας: κοινόχρηστος ή ιδιωτικός;
Όταν η πηγή είναι υδραυλική, το κριτήριο δεν είναι πού περνάει ο σωλήνας αλλά ποιον εξυπηρετεί. Οι εγκαταστάσεις ύδρευσης και αποχέτευσης που εξυπηρετούν την κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών θεωρούνται κοινόχρηστες. Αν όμως η διαρροή προέρχεται από σωλήνωση που εξυπηρετεί αποκλειστικά ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα, ευθύνεται μόνο ο ιδιοκτήτης του (νομολογία επί οριζόντιας ιδιοκτησίας).
Ένας σωλήνας που περνάει μέσα από τον τοίχο σας δεν γίνεται δικός σας επειδή περνάει από εκεί, ούτε κοινόχρηστος επειδή είναι εντοιχισμένος. Μετράει ο προορισμός του.
Και το μπαλκόνι του πάνω ορόφου;
Εδώ η εικόνα είναι πιο σύνθετη. Η νομολογία έχει δεχθεί ότι το μπαλκόνι μπορεί να αποτελεί χωριστή ιδιοκτησία, με τον οροφοκτήτη να βαρύνεται με την επισκευή του — περιλαμβανομένης της στεγάνωσης του δαπέδου — ακόμη και όταν η ζημιά εμφανίζεται στο από κάτω διαμέρισμα (ΑΠ 1223/2012).
Προσοχή όμως στη διάκριση: το δάπεδο της βεράντας συνήθως ακολουθεί το διαμέρισμα, ενώ η μετώπη και η όψη ανήκουν στο κέλυφος του κτιρίου. Και πάνω από όλα, υπερισχύει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Αν υπάρχει κανονισμός, εκεί δίνεται η τελική απάντηση.
Η ζημιά μέσα στο διαμέρισμα
Άλλο η επισκευή της αιτίας και άλλο η αποκατάσταση της ζημιάς. Κάθε ιδιοκτήτης έχει υποχρέωση να διατηρεί την ιδιοκτησία του σε κατάσταση που δεν προκαλεί βλάβη στους υπόλοιπους (άρθρο 6 §1 ν.3741/1929). Όταν παραβιάζεται αυτή η υποχρέωση, γεννάται αξίωση αποζημίωσης κατά τις γενικές διατάξεις (ΑΚ 914 επ.) — για τους σοβάδες, τα χρώματα, το πάτωμα ή τα έπιπλα που καταστράφηκαν.
Στην πράξη, αν η πηγή είναι κοινόχρηστη, ο ζημιωθείς μπορεί να στραφεί κατά των συνιδιοκτητών· αν είναι ιδιωτική, μόνο κατά του υπεύθυνου ιδιοκτήτη. Και στις δύο περιπτώσεις, το ασφαλιστήριο κατοικίας ή πολυκατοικίας συχνά καλύπτει τη ζημιά — αξίζει να ελεγχθεί πριν από κάθε αντιδικία.
Τι κάνετε πρακτικά — με τη σειρά
- Φωτογραφίστε με ημερομηνία. Το ταβάνι, τον τοίχο, και —αν έχετε πρόσβαση— την ταράτσα πάνω από το σημείο. Η τεκμηρίωση είναι αυτή που θα πείσει τη συνέλευση, όχι η περιγραφή.
- Σημειώστε πότε εμφανίζεται. Μόνο μετά από βροχή, ή και με στεγνό καιρό; Είναι η φθηνότερη διάγνωση που υπάρχει.
- Ζητήστε τεχνικό έλεγχο. Οπτικός έλεγχος της ταράτσας και των υδρορροών, και όπου χρειάζεται έλεγχος με θερμοκάμερα για να εντοπιστεί η διαδρομή του νερού χωρίς σπασίματα.
- Ενημερώστε εγγράφως τον διαχειριστή. Η έγγραφη ενημέρωση ξεκινά το ρολόι και προστατεύει και τους δύο.
- Ζητήστε τεχνική έκθεση. Το έγγραφο που λέει από πού μπαίνει το νερό είναι και το έγγραφο που λέει ποιος πληρώνει.
Αν η συνέλευση καθυστερεί
Όταν η ζημιά επιδεινώνεται με κάθε βροχή, η αναμονή έχει κόστος. Ο νόμος το προβλέπει: κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να προβεί σε επισκευή κοινόχρηστου πράγματος εφόσον δεν βλάπτει τη χρήση των υπολοίπων, δεν μεταβάλλει τον προορισμό του και δεν θέτει σε κίνδυνο την ασφάλεια του κτιρίου (άρθρο 5 ν.3741/1929) — και η στεγανοποίηση ταράτσας έχει κριθεί ότι πληροί αυτές τις προϋποθέσεις. Για τις αναγκαίες δαπάνες αποτροπής άμεσου κινδύνου ισχύει το ίδιο και χωρίς προηγούμενη απόφαση, με αναζήτηση του ποσού κατά ποσοστά (ΑΚ 788 §2).
Πρακτικά: με φωτογραφίες, τεχνική έκθεση και παραστατικά, ο διαχειριστής δεν είναι υποχρεωμένος να αφήσει το νερό να μπαίνει επί μήνες.
Πόσο κοστίζει η λύση
Η στεγανοποίηση ταράτσας κινείται ενδεικτικά στα 15–28 € ανά τετραγωνικό, ανάλογα με το σύστημα και την κατάσταση της υπάρχουσας επιφάνειας. Αναλυτικά στον οδηγό τιμών στεγανοποίησης 2026 και στη σελίδα της στεγανοποίησης ταράτσας. Αν παράλληλα υπάρχουν σαθρά σοβάδες που απειλούν να πέσουν, προηγείται η άρση επικινδυνότητας.
Συχνές ερωτήσεις
Η υγρασία έρχεται από την ταράτσα. Πληρώνει ο τελευταίος όροφος;
Όχι. Η ταράτσα είναι κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του κτιρίου, οπότε η στεγανοποίησή της αποτελεί κοινόχρηστη δαπάνη και κατανέμεται σε όλους τους συνιδιοκτήτες κατά τα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους — ανεξάρτητα από το ότι η ζημιά εμφανίζεται μόνο στον τελευταίο όροφο.
Πώς ξεχωρίζω αν φταίει η ταράτσα ή τα υδραυλικά του πάνω διαμερίσματος;
Το πιο αξιόπιστο πρώτο σημάδι είναι ο χρόνος: αν ο λεκές μεγαλώνει μόνο μετά από βροχή, η αιτία είναι συνήθως στο κέλυφος. Αν υπάρχει και με στεγνό καιρό, η αιτία είναι συνήθως υδραυλική. Η επιβεβαίωση γίνεται με οπτικό έλεγχο της ταράτσας και, όπου χρειάζεται, με θερμοκάμερα ώστε να μη γίνουν σπασίματα στα τυφλά.
Ο σωλήνας περνάει μέσα από τον τοίχο μου. Είναι δικός μου;
Δεν κρίνεται από τη διαδρομή αλλά από τον προορισμό του. Αν εξυπηρετεί την κοινή χρήση του κτιρίου, θεωρείται κοινόχρηστος και η δαπάνη είναι κοινή. Αν εξυπηρετεί αποκλειστικά ένα διαμέρισμα, ευθύνεται ο ιδιοκτήτης του, ακόμη κι αν ο σωλήνας περνάει από αλλού.
Ποιος πληρώνει τους σοβάδες και τα χρώματα που καταστράφηκαν;
Η αποκατάσταση της ζημιάς είναι χωριστή από την επισκευή της αιτίας. Κάθε ιδιοκτήτης οφείλει να διατηρεί την ιδιοκτησία του ώστε να μην προκαλεί βλάβη στους άλλους (άρθρο 6 §1 ν.3741/1929), και η παράβαση γεννά αξίωση αποζημίωσης κατά τις γενικές διατάξεις (ΑΚ 914 επ.). Αν η πηγή είναι κοινόχρηστη, η αξίωση στρέφεται κατά των συνιδιοκτητών. Αξίζει επίσης να ελεγχθεί το ασφαλιστήριο κατοικίας ή πολυκατοικίας.
Η συνέλευση δεν αποφασίζει και η ζημιά χειροτερεύει. Τι κάνω;
Ο νόμος επιτρέπει σε συνιδιοκτήτη να προβεί σε επισκευή κοινόχρηστου πράγματος όταν δεν βλάπτονται τα δικαιώματα των υπολοίπων και δεν αλλάζει ο προορισμός του (άρθρο 5 ν.3741/1929), ενώ για αναγκαίες δαπάνες αποτροπής άμεσου κινδύνου δεν απαιτείται προηγούμενη απόφαση και το ποσό αναζητείται κατά ποσοστά (ΑΚ 788 §2). Χρειάζεται όμως τεκμηρίωση: φωτογραφίες, τεχνική έκθεση και παραστατικά.
Έχετε υγρασία και δεν ξέρετε από πού μπαίνει;
Στείλτε φωτογραφίες για μια πρώτη αξιολόγηση — σας λέμε τι δείχνει η εικόνα και αν χρειάζεται έλεγχος.
Στείλτε φωτογραφίες για μια πρώτη αξιολόγηση ή καλέστε 211 401 8108Εξυπηρετούμε πολυκατοικίες σε όλη την Αττική.
Σημείωση: Το κείμενο αποτελεί ενημέρωση με βάση τη γενική νομοθεσία και νομολογία και δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή. Η κατανομή δαπανών κρίνεται τελικά από τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τα πραγματικά περιστατικά κάθε υπόθεσης. Τελευταία ενημέρωση: Ιούλιος 2026.