Η σύντομη απάντηση: η απομάκρυνση των σαθρών τμημάτων που απειλούν να πέσουν είναι επείγουσα εργασία και προηγείται κάθε άλλης. Αν γίνει χωρίς σκαλωσιά — π.χ. με καλαθοφόρο — δεν απαιτείται άδεια κατά τον ν.4495/2017. Και επειδή πρόκειται για αναγκαία δαπάνη αποτροπής άμεσου κινδύνου, δεν χρειάζεται να περιμένετε γενική συνέλευση για να προχωρήσετε. Στην Αττική είμαστε συνήθως στο κτίριο εντός 48 ωρών από τη στιγμή που θα δούμε φωτογραφίες.
Αν έχει ήδη πέσει υλικό στο πεζοδρόμιο — τα πρώτα 4 βήματα
- Αποκλείστε τη ζώνη κάτω από το σημείο. Κορδέλα σήμανσης και, αν γίνεται, μετακίνηση σταθμευμένων οχημάτων. Είναι η μόνη ενέργεια που μειώνει τον κίνδυνο άμεσα και χωρίς κόστος.
- Φωτογραφίστε. Από κάτω, από το διπλανό μπαλκόνι και από απέναντι. Οι φωτογραφίες χρειάζονται και για την τεχνική εκτίμηση και για την τεκμηρίωση της δαπάνης προς τους συνιδιοκτήτες.
- Ενημερώστε εγγράφως τους ιδιοκτήτες — έστω με ένα μήνυμα στην ομάδα της πολυκατοικίας. Η έγγραφη ενημέρωση προστατεύει τον διαχειριστή.
- Ζητήστε τεχνικό έλεγχο. Το ζητούμενο δεν είναι μια προσφορά ανακαίνισης· είναι να μάθετε τι ακριβώς απειλεί να πέσει και τι πρέπει να κατέβει σήμερα.
Χρειάζεται άδεια για να κατεβάσουμε τα σαθρά τώρα;
Εδώ χάνεται ο περισσότερος χρόνος σε μια πολυκατοικία, και η απάντηση είναι πιο απλή απ’ όσο νομίζουν οι περισσότεροι διαχειριστές.
Ο ν.4495/2017, άρθρο 30, περίπτωση γ΄ ορίζει ρητά ότι δεν απαιτείται ούτε οικοδομική άδεια ούτε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για «εξωτερικούς χρωματισμούς ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων χωρίς χρήση ικριωμάτων». Η ίδια διάταξη, στην περίπτωση στ΄, καλύπτει και τη «συντήρηση και επισκευή στεγών ή δωμάτων χωρίς χρήση ικριωμάτων».
Πρακτικά αυτό σημαίνει: αν η εργασία εκτελεστεί με καλαθοφόρο και όχι με στημένη σκαλωσιά, δεν υπάρχει διαδικασία αδειοδότησης να περιμένετε. Ξεκινάμε. Αυτός είναι και ο βασικός λόγος που δουλεύουμε χωρίς σκαλωσιά όπου η μορφολογία του κτιρίου το επιτρέπει — δεν είναι μόνο θέμα κόστους, είναι θέμα χρόνου.
Αν χρειαστούν ικριώματα, τότε απαιτείται Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας, η οποία ισχύει για ένα έτος με δυνατότητα αναθεώρησης για ακόμη ένα. Την αναλαμβάνουμε εμείς.
Υπάρχει και μια διάταξη που αξίζει να γνωρίζει κάθε διαχειριστής: ο νόμος απαγορεύει την εκτέλεση άλλων εργασιών σε κτίριο που είναι στατικά επικίνδυνο πριν αρθεί η επικινδυνότητα. Με άλλα λόγια, αν το κτίριο έχει επικίνδυνα σημεία, η άρση τους δεν είναι απλώς η λογική πρώτη κίνηση — είναι η νομικά επιβεβλημένη.
Ποιος πληρώνει: η πολυκατοικία ή ο ιδιοκτήτης;
Είναι η ερώτηση που παγώνει τις αποφάσεις. Ο διαχωρισμός που εφαρμόζεται στην πράξη είναι ο εξής:
| Τι έχει πάθει φθορά | Ποιος επιβαρύνεται |
|---|---|
| Επιφανειακά στοιχεία — αποκολλημένα επιχρίσματα, σοβάδες, φθαρμένα κιγκλιδώματα | Κατά κανόνα ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος |
| Φέρων οργανισμός — πλάκα μπαλκονιού, διαβρωμένος οπλισμός, ρηγματώσεις σκυροδέματος | Κοινόχρηστη δαπάνη, κατανομή κατά τα ποσοστά συνιδιοκτησίας |
| Όψεις και κοινόχρηστα στοιχεία του κελύφους | Κοινόχρηστη δαπάνη |
Δύο διευκρινίσεις που κάνουν τη διαφορά. Πρώτον, υπερισχύει πάντα ο κανονισμός της πολυκατοικίας: η νομολογία έχει δεχθεί ότι το μπαλκόνι μπορεί να αποτελεί χωριστή ιδιοκτησία με τον οροφοκτήτη να βαρύνεται με την επισκευή του (ΑΠ 1223/2012). Δεύτερον, ανεξάρτητα από το ποιος πληρώνει, ο ιδιοκτήτης έχει υποχρέωση να μη δημιουργεί κίνδυνο για τρίτους — και η παράλειψη γεννά ευθύνη.
Στην πράξη, η γραμμή μεταξύ «επιφανειακό» και «δομικό» δεν κρίνεται με το μάτι: όταν πέφτουν σοβάδες επειδή έχει ενανθρακωθεί το σκυρόδεμα και σκουριάζει ο οπλισμός, το πρόβλημα είναι δομικό ακόμη κι αν μοιάζει επιφανειακό. Γι’ αυτό η τεχνική έκθεση δεν είναι γραφειοκρατία — είναι το έγγραφο που ξεκαθαρίζει ποιος πληρώνει τι.
Χρειάζεται απόφαση γενικής συνέλευσης;
Για την άμεση άρση του κινδύνου, όχι.
Οι δαπάνες που είναι αναγκαίες για τη διατήρηση του κτιρίου και την αποτροπή άμεσου κινδύνου αντιμετωπίζονται διαφορετικά από τις εργασίες βελτίωσης. Η νομολογία έχει δεχθεί ότι, όταν συντρέχουν επείγουσες περιστάσεις, μπορεί να γίνει η αναγκαία δαπάνη χωρίς προηγούμενη απόφαση της γενικής συνέλευσης και να αναζητηθεί στη συνέχεια από τους συνιδιοκτήτες κατά τα ποσοστά τους (ΕφΠειρ 25/2019, με βάση το άρθρο 4 του ν.3741/1929 και το άρθρο 788 §2 ΑΚ).
Αυτό δεν σημαίνει «κάντε ό,τι θέλετε». Σημαίνει ότι ο διαχειριστής δεν είναι υποχρεωμένος να αφήσει ένα ετοιμόρροπο κομμάτι μετώπης πάνω από πεζοδρόμιο επειδή η συνέλευση είναι σε τρεις εβδομάδες. Αυτό που χρειάζεται είναι τεκμηρίωση: φωτογραφίες, τεχνική έκθεση που να βεβαιώνει τον κίνδυνο, και τιμολόγιο για την εργασία που πράγματι έγινε. Τα παραδίδουμε και τα τρία.
Η πλήρης αποκατάσταση — που είναι άλλη συζήτηση, με άλλο μέγεθος — μπορεί κάλλιστα να αποφασιστεί με την ησυχία της στη συνέλευση, αφού έχει αρθεί ο κίνδυνος.
Πώς δουλεύουμε
- Φωτογραφίες σήμερα. Στέλνετε 4–8 φωτογραφίες. Απαντάμε με προκαταρκτική αξιολόγηση: αν είναι επείγον, τι πιθανότατα συμβαίνει, τι θα χρειαστεί.
- Αυτοψία εντός 48 ωρών στην Αττική για τα επείγοντα περιστατικά. Εντοπίζουμε τα σαθρά τμήματα με κρούση και οπτικό έλεγχο και οριοθετούμε την έκταση.
- Άρση επικινδυνότητας. Ελεγχόμενη αποξήλωση όσων απειλούν να πέσουν, με καλαθοφόρο όπου είναι εφικτό, προστασία οπλισμού στα ακάλυπτα σημεία και προσωρινή σφράγιση ώστε να μην επιδεινωθεί με την πρώτη βροχή.
- Τεχνική έκθεση. Τι βρέθηκε, τι έγινε, τι εκκρεμεί και με τι προτεραιότητα. Το έγγραφο που πηγαίνει στη συνέλευση.
- Πρόταση πλήρους αποκατάστασης — χωριστά και χωρίς πίεση, όταν το κτίριο είναι πλέον ασφαλές.
Κόστος
Η άρση επικινδυνότητας είναι χωριστή και σαφώς μικρότερη εργασία από την αποκατάσταση. Κοστολογείται μετά την αυτοψία, γιατί εξαρτάται από την έκταση των σαθρών, το ύψος και την προσβασιμότητα — και σας γνωστοποιείται πριν ξεκινήσει οτιδήποτε.
Για να έχετε τάξη μεγέθους για τη συνέχεια: η πλήρης αποκατάσταση μετώπης και μπαλκονιού κινείται ενδεικτικά στα 35–80 € ανά τετραγωνικό, ανάλογα με τη μέθοδο πρόσβασης και την κατάσταση του οπλισμού. Αναλυτικά στοιχεία στον οδηγό τιμών για μετώπες μπαλκονιών.
Συχνές ερωτήσεις
Χρειάζεται άδεια για να κατεβάσουμε τα σαθρά σοβάδες;
Αν η εργασία γίνει χωρίς ικριώματα — για παράδειγμα με καλαθοφόρο — δεν απαιτείται ούτε οικοδομική άδεια ούτε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, σύμφωνα με το άρθρο 30 περ. γ΄ του ν.4495/2017. Αν στηθεί σκαλωσιά, απαιτείται Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας, που ισχύει για ένα έτος.
Ποιος πληρώνει την επισκευή — η πολυκατοικία ή ο ιδιοκτήτης;
Ως γενικός κανόνας, οι επιφανειακές φθορές (επιχρίσματα, κιγκλιδώματα) βαρύνουν τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος, ενώ οι φθορές στον φέροντα οργανισμό —πλάκα μπαλκονιού, διαβρωμένος οπλισμός— και στις όψεις αποτελούν κοινόχρηστη δαπάνη κατά τα ποσοστά συνιδιοκτησίας. Υπερισχύει πάντα ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Επειδή η διάκριση κρίνεται από την αιτία και όχι από την εικόνα, η τεχνική έκθεση είναι αυτή που ξεκαθαρίζει την κατανομή.
Πρέπει να περιμένουμε γενική συνέλευση;
Όχι για την άμεση άρση του κινδύνου. Οι αναγκαίες δαπάνες για την αποτροπή άμεσου κινδύνου μπορούν να γίνουν χωρίς προηγούμενη απόφαση και να αναζητηθούν κατόπιν από τους συνιδιοκτήτες κατά τα ποσοστά τους (ΕφΠειρ 25/2019, άρθρο 4 ν.3741/1929, άρθρο 788 §2 ΑΚ). Απαιτείται όμως τεκμηρίωση: φωτογραφίες, τεχνική έκθεση και παραστατικά. Η πλήρης αποκατάσταση αποφασίζεται κανονικά από τη συνέλευση.
Πόσο γρήγορα μπορείτε να έρθετε;
Για επείγοντα περιστατικά στην Αττική, συνήθως εντός 48 ωρών από τη στιγμή που θα λάβουμε φωτογραφίες. Η προκαταρκτική αξιολόγηση από τις φωτογραφίες γίνεται αυθημερόν και είναι δωρεάν.
Μπορεί να γίνει χωρίς σκαλωσιά;
Στις περισσότερες πολυκατοικίες ναι, με καλαθοφόρο ή με τεχνικές αναρρίχησης, εφόσον υπάρχει πρόσβαση για το όχημα. Πέρα από το χαμηλότερο κόστος και τη μικρότερη όχληση, η αποφυγή ικριωμάτων σημαίνει και ότι δεν χρειάζεται αδειοδότηση για την εργασία.
Έχετε σοβάδες ή μετώπη που απειλεί να πέσει;
Στείλτε φωτογραφίες για δωρεάν προκαταρκτική αξιολόγηση — απαντάμε αυθημερόν.
Στείλτε φωτογραφίες για δωρεάν αξιολόγηση ή καλέστε 211 401 8108Εξυπηρετούμε όλη την Αττική — δείτε τις περιοχές εξυπηρέτησης. Σχετικά: τι σημαίνει όταν πέφτει η μετώπη του μπαλκονιού · στεγανοποίηση ταράτσας όταν το πρόβλημα ξεκινά από νερά.
Σημείωση: Τα παραπάνω αποτελούν ενημέρωση με βάση τη γενική νομοθεσία και νομολογία και δεν υποκαθιστούν νομική συμβουλή. Η κατανομή δαπανών κρίνεται τελικά από τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τα πραγματικά περιστατικά. Τελευταία ενημέρωση: Ιούλιος 2026.
